Voor 2024 zien we de volgende relevante ontwikkelingen die de ambitie bedreigen.
Betaalbaarheid door huurders onder toenemende druk
Door stijgende bouwkosten (als gevolg van inflatie en energiecrisis) en hogere onderhoudskosten, stijgt de kostprijsdekkende huur. Hierdoor nemen de zorgen over de betaalbaarheid door de huurders toe.
Vertragingen in projecten
De afgelopen jaren merken we dat de kosten van het ontwikkelen en beheren & onderhouden van maatschappelijk vastgoed blijven stijgen. Oorzaken zijn de marktontwikkeling, hoge inflatie, het bouwen in hoge dichtheden en onze doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid en gezondheid. In diverse projecten over de hele stad, maar zeker in gebieden als Leidsche Rijn Centrum, omgeving Berlijnplein, Beurskwartier en Merwede zien we dat de normbudgetten die we hanteren niet meer passen bij de hoogstedelijke uitgangspunten en ambities. Stapeling van functies versterkt deze problematiek. Samen met aanleverproblemen en beschikbare capaciteit in de markt veroorzaakt dit vertraging binnen projecten.
Netcongestie
Begin 2022 is door de landelijke beheerder van ons elektriciteitsnet netcongestie afgekondigd in Utrecht. In juli 2023 is de Raad verder geïnformeerd. In de Raadsbrief hebben we aangegeven wat de gevolgen zijn voor onder andere vastgoed, en worden verkenningen genoemd.
Stijgende onderhoudskosten, mede door wettelijke verplichtingen aan onderhoud
We merken dat de kosten voor onderhoud steeds verder oplopen, zoals ook gemeld in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen. Dit heeft twee belangrijke oorzaken. Op de eerste plaats zien we ook bij onderhoud dat de inkoopkosten sterk stijgen door marktontwikkelingen. Dit past in de trend die we ook bij projecten zien. Op de tweede plaats krijgen we steeds beter zicht op de wettelijke verplichtingen die gelden voor onderhoud, zoals de brandveiligheid van gebouwen. Dit voortschrijdend inzicht leidt ook tot een toename van benodigde middelen. Op korte termijn zijn de stijgende kosten nog op te vangen.
Leegstandsbeheer
De leegstaand van vastgoed wordt op twee manieren tijdelijk beheerd. Kortdurend leegstandsbeheer (0-6 maanden) wordt ingezet via een externe partij.
Voor de periode van meer dan zes maanden wordt onderzocht welke verschillende vormen van tijdelijk beheer er zijn. Daarbij willen we meer werken met een flexibele en/of buurtgerichte inzet van het tijdelijk leegstaand vastgoed voor maatschappelijke doeleinden. Onderzocht wordt welke financiële, juridische en praktische consequenties dit heeft.